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最后更新时间 - 责任编辑 - 曾淼淼

中国青年报 中国青年网记者 董碧水

据浙江省市场监管局今天通报,截止今年8月底,全省各级市场监管部门受理房地产、汽车买卖、物业管理“三大行业”合同类投诉举报1397次,审查合同6609份,发现问题合同1555份,问题格式条款则多达6135条。

如一房地产交易格式合同约定:“为提高房屋品质而对装饰、设备标准所作变动,或按法律和政策规定实施以及因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等,不视为出卖人违约。合同未约定的,以实际交付为准。”

而《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条明确:房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款则规定,当事人协商一致,可以变更合同。

浙江省市场监管局市场合同处副处长江文泉说,该条款约定合同已备案确定的装修价款及装修标准,出卖人未经双方协商一致单方变更装修材料、装修标准,不视为违约,出卖人排除了买受人权利,减轻、免除自身责任,显然是出卖人排除买受人权利,减轻免除自身责任的不公平格式条款。

同样的,某汽车销售格式合同条款约定:买方认可并同意,在车辆交付给买方前,适用的税费或任何其它第三方费用,有可能因卖方无法合理控制的事件、情形,或法律变更,或法院作出的关联判决,或政府及官方管理机构的要求而增加,该税费的变动增加均应由买方承担。

江文泉说,《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。在订立合同后,尽管市场价格发生了变化,未经双方协商一致,交易价格是不能随意改变的,更不能将形势变化增加的费用要求由买方单独承担。对于合同价格引起变化的原由,在不能归咎于双方当事人过错的情况下,双方协商一致才可以变更合同。而该合同条款约定,将价格变动风险全部转由消费者承担,销售方用格式条款免除自身责任,不仅剥夺了消费者拒绝变更合同的权利,也加重了消费者责任。

在市场监管部门审查发现的问题合同、问题条款中,有许多都是经营者利用格式条款,免除或减轻自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利的不公平格式条款。

如某房地产格式合同约定,样板房建筑形式、建筑材料、结构、外立面、庭院、景观、室内外装修等仅供风格及装修效果参考,不作为交付标准,具体以实际交付实样为准。

《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年修订)》第二十条规定,房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。而上述条款约定,样板房仅供风格及装修效果参考,“不作为交付标准,具体以实际交付实样为准”。明显违反了法律规定,系出卖人减轻、免除自身责任。

在不少房地产交易格式合同中都会看到这样的条款;买受人在办理该商品房交接手续前,应当付清全部应付房价款、物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等,否则,出卖人有权拒绝交付,延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。同时,该商品房毁损、灭失风险以及所发生水、电费、物业服务费等,自本合同约定交付期限届满或出卖人发出《交房通知书》确定的最迟收房日后次月起由买受人承担;商品房保修期亦自此期限起算。

事实上,房价款、面积差价款、物业维修基金等款项付清与否和出卖人是否守约履行交房义务直接相关,契税、产权登记费等办证税费付清与否成为出卖人拒绝交付的抗辩理由,更缺乏法规依据。《合同法》第六十六条也规定,一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。该条款的约定,出卖人一方面拒绝向买受人实际交付,另一方面又要求买受人承担交付后的毁损灭失、保修期起算、物管费、能耗费等风险和责任,明显加重了买受人责任,减轻、免除了自己责任。因为《合同法》第一百四十二条规定,标的物交付后相应的风险才发生转移。

《物业管理条例》第三十五条规定,物业服务企业应当按照物业服务合同约定,提供相应服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

但某物业管理合同格式条款约定:物业服务企业对本协议项下车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序管理,并不承担对车辆保管义务,物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失,财物被盗等财产损失,或人身伤亡事件的,由责任方承担刑事或民事责任,物业服务企业不承担责任。

江文泉解释,物业服务企业收取业主的车位费,应尽法定或约定合理管理义务。该条款约定物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任,显然是物业服务企业为了免除其自身责任和法定的义务。

同样,有物业管理格式条款约定,业主对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度、《临时管理规约》和《业主手册》等造成的损失、损害承担连带民事责任。

而承租人、使用人及访客等造成的损失、损害,属于侵权或违约法律关系,“连带责任”承担系由法定产生,应当依照《侵权责任法》或其他相关法律规定处理。但物业服务企业在该条款中未区分业主是否存在过错情况下径直要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任缺乏依据,“属于加重业主义务,不当扩张业主的责任范围。”

还有格式合同条款设置阴阳条款,企图排除政府部门备案监管,以减轻、免除自己责任,排除消费者权利。

某房地产交易格式合同约定:因主管部门备案系统生成全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价,该价格均系出卖人配合监管部门报备数据,不作为该商品房精装交付或精装价格认定标准,具体装修交付标准应当以买卖双方书面约定为准。

《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》(浙政办发【2016】141号)第二条第(四)项规定,销售合同中应明确成品住宅装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版的通知》(浙建【2018】2号)第二条第(二)项、第(五)项同样规定,全装修住宅是完整的商品房,合同价格包含住房以及交付标准中装修(设备)的价格;合同签订后,出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款的约定,是典型的通过补充协议规避政府有关部门对全装修(精装修)商品房的限价政策监管,在减轻、免除出卖人自身责任的同时,侵害买受人要求出卖人按约交付全装修备案价格标准的合法权益。

据了解,对房地产、汽车买卖、物业管理三大消费领域重点行业的合同格式条款进行的专项整治行动始于去年11月,浙江省市场监管部门还通过政府购买服务方式,聘请经验丰富律师团队,参与对合同格式条款内容的评审。

据介绍,至今浙江市场监管部门已对问题经营主体行政约谈300多次,下达行政建议书774份、责令整改通知书143份,行政指导完善合同文本1417份、修改合同格式条款70543条(次)。

浙江省市场监管局副局长陈振华表示,下一步,在认真总结近些年合同格式条款专项整治基础上,针对新时期消费领域重点行业的不公平格式条款,将继续加强对合同格式条款的备案监管,通过加强与行业主管部门的协调配合及社会各界的共同参与,构建常态化长效监管机制,维护合同公平正义。

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